Бесценные просторы

Многие новосибирцы мечтают переехать из квартиры в загородный коттедж. Его строительство собственными силами обойдется дешевле готового варианта, но купить участок в развитом коттеджном поселке непросто. В основном земля под малоэтажное строительство продается на окраинах, а единичные предложения в самих поселках обойдутся покупателю от 120 тысяч рублей за сотку до 1,5 миллиона. Корреспондент НГС.БИЗНЕС обсудила особенности земельного вопроса в нашем городе со специалистом рынка загородной недвижимости компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Федором Головановым.

Справка: Федор Голованов закончил экономический факультет Новосибирского государственного университета. Изучением и анализом рынка недвижимости занимается со студенческих времен. С 2005 года анализирует рынок загородной недвижимости, в «Сибакадемстрой Недвижимости» работает с 2006 года.

Федор, расскажите, что представляет собой рынок земли под малоэтажное строительство в Новосибирске?

В постсоветские годы в городе почти не выделялась земля под малоэтажное строительство, и до сих пор рынок хаотичен. В наши дни бесплатно участок могут получить определенные социальные категории граждан — участники войн, инвалиды, чернобыльцы. В 2007 году счастливыми обладателями 6 соток стали около 800 человек. Зачастую такие участки сразу же оказываются на свободном рынке и быстро продаются. Большинство коттеджных поселков возникло на базе дачных обществ, наиболее престижные из них уже оформлены юридически, другие остаются в прежнем статусе. Еще часть возникла на месте частного сектора, старых ветхих домов.

А как же новые проекты организованных коттеджных поселков?

Ни один застройщик пока не заявил о строительстве организованного концептуального коттеджного поселка. Два года назад некоторые компании заявляли о проектах строительства таких поселков, но в итоге эти участки дробились и продавались частным инвесторам. Например, «Загородный клуб «Морозово» компании «Фуд-мастер консалтинг»: первоначально были планы комплексной застройки, но потом компания посчитала целесообразным распродать размежеванные земельные участки. Тем не менее определенные движения в этом сегменте рынка есть. Сейчас муниципалитетом рассматриваются 14 участков под комплексную малоэтажную застройку, они будут проданы с аукциона застройщикам, которые, возможно, возьмутся за их освоение.

Какова цена участков, входящих в потенциальные коттеджные поселки, например, в «Загородном клубе «Морозово»?

Последние участки на этой территории продавались еще осенью 2007 года, тогда их цена с коммуникациями приближалась к 180 тыс. рублей за сотку. В неорганизованном поселке «Благовещенка» (Советский район), который первоначально строился частными лицами вразнобой, сотка земли стоила в 2007 году 160–200 тыс. рублей.

В каких районах частное лицо может приобрести землю под строительство коттеджа?

Географически вы не будете ограничены. Но купить участок в коттеджном поселке уже практически невозможно — таких предложений единицы. Чаще всего участки предлагаются на окраине развитого поселка, в стороне от него. Можно заметить, что около развитых поселков появляются небольшие поселения, люди стремятся построить жилье вблизи уже протянутых коммуникаций.

И все-таки во сколько может обойтись участок в развитом поселке с хорошим местоположением?

Самая дорогая земля под застройку — в коттеджном поселке Ельцовка (более известный как Обкомовские дачи): от 700 тыс. рублей до бесконечности за сотку — это участки, расположенные среди оставшихся немногочисленных дач, они без коммуникаций, с неправильным рельефом, средняя цена за участок с коммуникациями — более миллиона рублей за сотку. В этом престижном поселке, с тех пор как выросла цена, довольно много предложений. Не ниже цена на участки в районе поселка Чайка (на берегу Обского моря, за Бердском), но там предложений очень мало.

А где можно приобрести более дешевые участки?

В среднем сотка земли со всеми коммуникациями продается по цене 200–400 тыс. рублей. Например, такие предложения встречаются в поселках Юный ленинец и Элитный (за ВАСХНИЛом), в Ключевом (за Родниками) и других. Участок без каких-либо коммуникаций, но при условии, что они проходят рядом, обойдется в среднем в 120 тыс. рублей за сотку.

Скажите, а все ли коттеджные поселки обеспечены коммуникациями?

Лишь несколько поселков имеют все необходимые для комфортного проживания коммуникации (центральный водопровод, электроэнергию, центральную канализацию, центральное отопление либо газопровод) и охрану. Это Ясная Поляна (в районе Матвеевки), Дубравушка (в сторону Заельцовского бора) и Стройполис (за ОбьГЭСом, в сторону совхоза Морского). Чаще всего в поселках отсутствуют центральная канализация, центральное отопление и охрана. Основной причиной слабой обеспеченности поселков коммуникациями является их слабая организованность, ведь в поселках нет управляющих компаний, а жильцам очень сложно прийти к единому мнению по поводу технических и финансовых аспектов их подведения и обслуживания.

Действительно ли дешевле построить самостоятельно коттедж, чем купить готовый?

Сегодня многие новосибирцы хотели бы жить в коттеджах — по результатам наших исследований, емкость рынка уже сейчас составляет около 1,5 тыс. коттеджей. Построить коттедж будет дешевле, чем купить готовый, но они должны быть готовы к множеству юридических нюансов. Если мы рассчитаем стоимость строительства коттеджа в 100 кв. м с помощью самого доступного и распространенного в Европе домостроения (технология каркасно-панельных домов, известных как «канадские дома»), то получится, что он обойдется минимум в 5 млн рублей, кирпичный коттедж — от 8 млн рублей.

Можно ли ожидать роста цен на участки?

Да, цены растут и на коттеджи, и на участки. За последние три года стоимость коттеджей выросла в три раза. В то же время на рынке мало эксклюзивных предложений — готовых коттеджей с хорошим местоположением, и они уходят по очень высокой цене. В среднем такой коттедж стоит 35–40 млн рублей, самый дорогой коттедж, который мне встречался, был выставлен на продажу в Дубравушке и стоил 125 млн рублей.

Ольга Коберник