«Налицо дефицит площадей, операторов и логистов»

В этом году московский холдинг Hermitage Construction & Management начинает строительство логистического комплекса класса «А» на границе г. Новосибирска и г. Оби. На проект площадью в 120 000 кв. м девелоперы планируют потратить $ 110 млн, намечая окончание строительства в начале 2009 года и уже сегодня подыскивая первых арендаторов. О том, зачем Новосибирску третий по счету складской комплекс класса «А» и в чем его особенности, рассказывает бывший новосибирец, директор департамента логистики «НСМ» Олег Дорожинский.

Справка: Hermitage Construction & Management — профессиональная девелоперская компания, работающая на рынке недвижимости Москвы и регионов России с 2004 года. Область деятельности — инвестирование, строительство и управление проектами торговой, складской и жилой недвижимости. Филиалы компании находятся в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Иркутске, Кирове.

В настоящее время компания имеет в своем портфеле 13 реализуемых объектов коммерческой недвижимости в 11 регионах России. Общий бюджет реализуемых проектов составляет более 2 млрд долларов США.

Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка складских помещений Новосибирска?

Новосибирск — третий логистический центр России. Можно прогнозировать то, как будет реализован этот потенциал. Есть большое количество заявленных проектов, есть огромное желание строить как у известных игроков российского рынка, так и у фирм с менее громкими брэндами. Заявлено более 3 млн кв. метров. Однако до реализации дойдут, скорее всего, проекты самых известных игроков наподобие «Евразии» и MLP, а также самых «раскрученных» в России логистических операторов вроде «НЛК» и FM-logistik. Из клиентских складов кажутся перспективным проекты «Эльдорадо». Собственно это ситуация зеркально повторяет положение дел в Москве, Питере и Екатеринбурге. Может быть, только за исключением смелого межрегионального проекта сибирской компании «ЕвроСиб».

О текущем состоянии скажу кратко. Налицо серьезный дефицит и площадей, и операторов, и логистов. Радует, что в Новосибирске активно работает Сибирский центр логистики и даже неформальные мероприятия — «логишники» — регулярны и массовы. Я очень люблю Новосибирск, но пока можно сказать, что огромный интеллектуальный потенциал пока заметно превосходит качество и количество складских помещений.

В чем будет отличие вашего логистического комплекса от других предложений на новосибирском рынке?

Для многих игроков рынка девелопмента, как и для логоператоров, сегодня не совсем понятно, что такое Новосибирск и сколь огромен его потенциал. Это видно по месту расположения терминалов: москвичи пытаются найти в Новосибирске МКАД — окружную дорогу, назвать ее САД (Сибирская автомобильная дорога — по аналогии с питерским КАД) и построить терминал именно там. Мне, новосибирцу, понятно, что схема движения в Новосибирске другая и местоположение терминала исходит именно из этого. Отличается и конфигурация терминалов в Новосибирске и в Москве. Например, у «НЛК» зона для погрузочно-разгрузочных работ в Москве составляет 25–27% от общей площади, а в Новосибирске всего 15–20%.

«Изюминкой» нашего проекта станет наличие ж/д ветки на терминале. На сегодня ни одна из компаний, строивших склады в Новосибирске, не может похвастаться терминалом класса «А» с железной дорогой на территории.

Какие ключевые требования выдвигает классификация к складским помещениями класса «А»?

Существует несколько классификаций складских помещений разной степени детализации. Наиболее приемлемыми считаются классификации, предложенные Knight Frank, Swiss Realty Group, Jones Lang LaSalle. Однако сам факт наличия классификаций уже стал проблемой для девелопера — своеобразной риэлтерской ловушкой. Приняв для себя одну из классификаций за основу, девелопер оказывается в ситуации, когда под заданные рамки его объект подходит, а отклика у арендаторов не встречает.

Кроме того, сегодня можно четко диагностировать, что единого отношения как к проблеме «классности» складов, так и к проблеме классификации на рынке нет. Причем скептицизм практиков к жонглированию консультантами буквами и плюсиками-минусиками огромен.

В реальности склад «класса А» — это не просто помещение, отвечающее формальным требованиям, это помещение, в котором возможно вести определенные операции по обслуживаю товарооборота. Склад нужен для решения проблем по дистрибуции товаров. Понимание этого факта часто отсутствует и у девелопера, и у риэлтера. Именно поэтому сегодня так успешны проекты, которые реализуют логистические операторы.

Какой уровень цен ваша компания сможет предложить в Новосибирске?

Уровень цен будет соответствовать рыночным на помещения несколько более высокого класса, чем строят сейчас сетевые девелоперы. Не думаю, что удивлю кого-то диапазоном в $120–130 triple net lease за кв. м и $25–30 за кв. м на покрытие операционных расходов (плата за обслуживание состоит из двух частей: расходы по управлению зданием и налоги).

В любом случае мы не нацелены на демпинг, как сетевые девелоперы. Главная цель — это качественные помещения. Как логист я понимаю, насколько это важно.

На какой тип клиентов рассчитывает ваша компания: масштаб компаний, их отрасли?

Обычно ответ на этот вопрос звучит так: основу будут составлять сетевые ретейлоры. Но в данном случае наши клиенты — не просто ретейлоры, а ретейлоры со специфическими требованиями и потребностями, выходящими за рамки стандартных.

Кто будет строить комплекс? На какое время планируется открытие?

Генеральный подрядчик пока не определен. Открытие планируется на начало 2009 года. Однако подбор арендаторов уже начался, и мы с удовольствием общаемся на эту тему и с новосибирскими, и с федеральными игроками.

Каких экономических показателей компания ожидает от проекта?

В целом ожидания положительны, но пока еще рано говорить об этом. Не определен генподрядчик, цены на строительные работы и материалы растут быстрее арендных ставок. Погодные условия Сибири не очень благоприятствуют снижению строительных затрат. Однако уверен, что уникальность нашего проекта позволит добиться высоких финансовых результатов.

Справка: Triple Net Lease («чистая аренда») — аренда, которая возлагает на арендатора обязанность оплачивать налоги на недвижимость, расходы на техническое обслуживание, страхование и другие расходы, связанные с поддержанием арендуемого имущества в хорошем рабочем состоянии.

Марк Волков