11 декабря среда
СЕЙЧАС -6°С

Саттаровский треугольник: бизнесмен выкупил здание завода в центре Новосибирска (и молчит о своих планах)

НГС поговорил с экспертами, как можно преобразить заводской квартал

Поделиться

Треть необычного треугольного квартала теперь принадлежит структурам Тимура Саттарова

Треть необычного треугольного квартала теперь принадлежит структурам Тимура Саттарова

Компания новосибирского бизнесмена Тимура Саттарова приобрела здание завода имени Коминтерна в самом центре города — на углу улиц Серебренниковская и Октябрьская магистраль. Изначально здание оценивали почти в полмиллиарда рублей, но участвовать в торгах, объявленных заводом, судя по документам на его сайте, никто не захотел. Продали здание уже позже, и сумма сделки скрыта. НГС вспомнил, как архитекторы предлагали изменить необычный треугольный квартал на въезде в Октябрьский район. И поговорил с экспертами — как лучше использовать это место.

Режимному заводу имени Коминтерна хоть и не с первого раза (в документах на сайте предприятия констатируется отсутствие интереса к объявленным в прошлом году торгам), но удалось продать заметное здание в самом центре города — на улице Серебренниковской, 29. Новым владельцем стала компания «Спорт-Инвест», принадлежащая Тимуру Саттарову, — это подтверждается документами ЕГРН.

Фактически Тимур Саттаров теперь владеет третью треугольного квартала: в 2015 году он преобразил ещё одну его часть в элитный универмаг LUKSE (мы публиковали фоторепортаж с его открытия). Комментировать планы на здание в компании отказались, но вокруг него уже не первый год витает дух редевелопмента, и фантазировать о новой жизни некогда режимного и закрытого для посторонних квартала никто никогда не мешал.

Здание&nbsp;площадью 9,3 тысячи квадратных метров построили в 1972 году<br>

Здание площадью 9,3 тысячи квадратных метров построили в 1972 году

Что намечтали архитекторы: от отеля до центра современного искусства

Директор Сибирского центра содействия архитектуре Татьяна Иваненко вспоминает, что студенты архитектурной академии подбирались к кварталу не единожды. В 2011 году пара концепций была заявлена на конкурс «Золотой капители»: корпус на Максима Горького, 78 предлагали перестроить в отель и апартаменты, а угловой корпус, выходящий на Серебренниковскую, — в центр современного искусства с огромным стеклянным атриумом.

Руководитель этих студенческих проектов, известный новосибирский архитектор и основатель студии «КиФ» Валерий Филиппов (автор таких зданий, как торговый центр «Амстердам», «Шарик» возле театра «Глобус» и бизнес-центр «Кокон», встроенный всё в тот же треугольный квартал) вспомнил и магистерскую работу, которая предлагала концепцию перестройки всего квартала — её в конце нулевых выполнил Тимур Насыров, она и сегодня размещена на третьем этаже НГУАДИ.

Татьяна Одинокова спроектировала в здании-уголке центр современного искусства с огромным атриумом, который закрывает всё пространство его двора

Татьяна Одинокова спроектировала в здании-уголке центр современного искусства с огромным атриумом, который закрывает всё пространство его двора

— Он взял эту тему, потому что мы как раз проектировали в это время с Денисом Герасимовым «Кокон» и литературный магазин «КапиталЪ». Тогда же Денис попросил меня поработать над площадкой, которая находится на одном из углов этого треугольника (выходит на пересечение Серебренниковской и Октябрьской магистрали). Этот ужасный торец мы хотели закрыть небольшим треугольным в плане зданием, делали несколько вариантов, но затея рухнула из-за малости этого участка, и проект реконструкции квартала сделал Тимур, — рассказал архитектор.

Идею угла между улицами Серебренниковская и Октябрьская магистраль Тимур Насыров сохранил: нависающая над ним пристройка с гнутыми стеклянными фасадами контрастирует с существующим зданием, а на 7-м этаже, вровень с его крышей, архитектор предложил обустроить открытую площадку с видом на магистраль и летними кафе. Над ними фактически парит ещё один этаж — с универсальным залом для культурных мероприятий.

Постройки во дворе в концепции отсутствуют — вместо них должен быть трёхуровневый паркинг на 600 автомобилей с пешеходной площадью и кафе на кровле. А здание по улице Максима Горького, 78 Тимур Насыров предлагал расширить стеклянной пристройкой и разместить там магазины с офисами.

Концепция Тимура Насырова предлагала изменить квартал целиком и заменить постройки внутри на пешеходную площадь&nbsp;

Концепция Тимура Насырова предлагала изменить квартал целиком и заменить постройки внутри на пешеходную площадь 

Впрочем, расставаться с выходящим на главный городской проспект зданием в АО «НИИ измерительных приборов — Новосибирский завод имени Коминтерна» пока не собираются. Заместитель гендиректора предприятия по персоналу и связям с общественностью Игорь Чернышёв в разговоре с корреспондентом НГС подчеркнул, что такая вероятность сейчас даже не рассматривается.

— Может, даже наоборот: мы будем развивать этот корпус в интересах того, чем мы занимаемся, — предположил он.

Зато здания внутри квартала есть в планах на продажу в 2020 году. Их начальная стоимость в документе, опубликованном на сайте завода, не значится, а кадастровая составляет 44,8 миллиона рублей за кирпичную постройку высотой 3 этажа и 24 миллиона рублей — за двухэтажное хозяйственное здание. Участок с выходом на улицу Максима Горького оценен в кадастре ещё в 22 миллиона рублей.

Сейчас территория квартала всё ещё остаётся режимным объектом и доступ внутрь него закрыт

Сейчас территория квартала всё ещё остаётся режимным объектом и доступ внутрь него закрыт

Что там можно разместить в будущем: мнение экспертов

Эксперты оценивают будущее здания в целом позитивно: новость о том, что новым владельцем стала компания именно Тимура Саттарова, их даже порадовала.

— Судя по LUKSE, он достаточно бережно относится к исторической застройке, и очень большое уважение вызывает то, как он обошёлся с этим зданием, как классно его отреставрировал и сделал там реально крутой объект, — комментирует директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

Татьяна Иваненко также отметила элитный универмаг как удачный пример редевелопмента с точки зрения архитектуры и пространства, а Валерий Филиппов не сомневается, что бизнесмен «примет правильное решение», что делать с новым приобретением, хотя и подчеркнул, что была бы более уместна умеренная этажность — 7–8 этажей.

— Саттаров старается делать что-то интересное, — рассуждает управляющий партнёр компании DSO Consulting Сергей Дьячков. — При этом очевидно, что это центральная часть города и из этого объекта что-то может получиться.

Универмаг LUKSE эксперты единогласно назвали хорошим примером редевелопмента

Универмаг LUKSE эксперты единогласно назвали хорошим примером редевелопмента

Правда, большинство форматов у Дьячкова вызывает вопросы: для торгового назначения у здания «критическая» отдалённость от Красного проспекта, для ресторанного проекта — слишком высокая конкуренция. Приемлемым вариантом он считает жильё или, например, лофт-отель. Правда, тоже с оговорками.

— Жильё там возможно. Может, это даже самый лучший вариант, но сколько квартир уже у богатых людей? Если мы говорим про потребление элиты, то, во-первых, вся элита уже обеспечена жильём — это факт, во-вторых, если они хотят купить ещё одно жильё, вопрос — зачем, — сомневается эксперт. — Всякого рода уникальные объекты делаются тогда, когда экономика растёт. Если экономика не растёт, делать элитные объекты опасно.

Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга московской компании RRG (она в частности специализируется на редевелопменте), обратил внимание, что у существующего здания неплохие начальные параметры: у него хороший конструктив и шаг колонн.

Сам Тимур Саттаров покупку и планы на неё пока не комментирует

Сам Тимур Саттаров покупку и планы на неё пока не комментирует

— При этом ширина здания — 18–20 метров, то есть оно достаточно хорошо делится на офисные или апартаментные помещения, для которых важно наличие естественного освещения, — оценивает он. — На наш взгляд, в здании может быть реализован многофункциональный комплекс класса В+. Первый этаж можно отдать под торговые помещения с отдельными входами (формат стрит-ритейл), повыше могут располагаться офисные помещения и апартаменты.

— Это такой оживлённый пятак, на котором хорошо пойдёт бизнес. Можно продолжать тему с LUKSE: здание прикольное, старое, его можно как-то реконструировать и сделать крутой бизнес-центр, — соглашается Елена Ермолаева. — На первой линии ещё можно было бы построить какой-то микс, жильё с чем-то, но всё равно первая линия больше коммерческая, а в глубине может быть либо жильё, либо что-то сопутствующее — парковки, например.

Во сколько может обойтись реконструкция здания

Оценить порядок затрат на реконструкцию Елена Ермолаева не решилась. Сергей Дьячков считает, что реконцепция существующего здания обойдётся дешевле, чем новое строительство, но даже в этом случае потребует около 300 тысяч рублей на каждый квадрат — то есть не меньше 300 миллионов. По оценке Айдара Галеева, объём инвестиции в проект может достичь и 400–450 миллионов рублей, а срок окупаемости растянется на 8–9 лет. Хотя если офисы продать, он может сократиться до 3–4 лет.

— Мы консультировали аналогичный проект в похожем месте в другом региональном городе (по соображениям конфиденциальности раскрыть не можем) и видим, что это может быть довольно эффективным инвестиционным проектом, — говорит Айдар Галеев.

Для центра города это не так много, но с учётом стоимости покупки (которая, впрочем, не раскрывается) финансирование нового проекта вполне может подобраться к миллиарду.

Впрочем, эксперты допускают, что Тимур Саттаров вполне может подождать и лучших с точки зрения экономики времён. Здание ведь никуда не убежит — на то и недвижимость.

Что лучше всего разместить в старом здании на Серебренниковской, 29?

    оцените материал

    • ЛАЙК 0
    • СМЕХ 0
    • УДИВЛЕНИЕ 0
    • ГНЕВ 0
    • ПЕЧАЛЬ 0

    Поделиться

    Поделиться

    Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

    Татьяну Одинокову лишить звания архитектор. Диплом отобрать. Бездарный шар, в духе ТЦ нулевых. Позор

    Федя
    25 окт 2019 в 13:00

    Я не понял, а с чего вдруг скрыта стоимость, за которую выкупили, госсобственность? Или теперь у нас вместе с данными богатеньких чиновников скрыты и сделки, по которым они обогатились?

    25 окт 2019 в 13:14

    Нииип в 90-е выжил, не загнулся, всегда были заказы, единичные спецы которые были только там, зато в стабильные годы выставили с молотка.