Башни над рельсами: в Новосибирске достроили апартаменты JET — люди тут буквально живут в офисах

Они покупают квартиры, в которых невозможно прописаться, — НГС побывал внутри

Поделиться

Комплекс построили на улице Железнодорожной, на месте расселённых бараков

Комплекс построили на улице Железнодорожной, на месте расселённых бараков

Этим летом в Новосибирске достроили комплекс апартаментов, который стал в городе первым подобным проектом, — JET Apartments. В компании-застройщике говорят, что за три года прошли путь от скепсиса до бума, а вторую очередь раскупили раньше, чем успели построить. Корреспонденты НГС прогулялись по длинным коридорам с апартаментами: здесь есть секретные галереи, детская площадка на 17-м этаже и целая комната для почтовых ящиков.

Первую очередь комплекса JET Apartments ГК «Строитель» построила ещё в 2016 году — тогда квадратная «свечка» на Железнодорожной стала первым подобным проектом в Новосибирске. К августу 2019 года рядом возвели ещё два здания: 17–25-этажное с апартаментами и небольшой 5-этажный бизнес-центр.

В фойе первого здания работает мини-кофейня: местный бариста рассказал, что случайные люди к нему не заходят

В фойе первого здания работает мини-кофейня: местный бариста рассказал, что случайные люди к нему не заходят

Привычных подъездов здесь нет, вход расположен сбоку, и его ещё надо найти — с улицы входы ведут, как правило, в офисы на первом этаже. Войти при этом можно, как в любой обычный дом, только по звонку с домофона непосредственно в апартаменты или консьержу. Даже если вы просто проходите мимо и решили взять кофе по пути, придётся объяснить это при звонке.

Консьерж-сервиса как такового здесь нет, но консьерж Сусанна призналась, что иногда гости — особенно иностранные — просят о помощи.

— Просят вызвать такси. У нас нет сервиса, но если люди просят, мы им помогаем, — говорит женщина. — Те, кто посуточно сдаёт, бывает, оставляют у нас деньги, ключи. Недавно из Индии, по-моему, [был гость]. Он по-индийски разговаривает, у него переводчик на телефоне, он говорит, а потом мне показывает: «Где ближайший магазин?». Я по-русски ответила, ему [программа] перевела.

На каждом этаже работают офисы и, например, небольшие студии красоты и маникюрные кабинеты

На каждом этаже работают офисы и, например, небольшие студии красоты и маникюрные кабинеты

Всего здесь 182 апартамента, порядка 40% из них занимают офисы. В 2ГИС в здании указаны 19 организаций, но фактически их больше, признаётся директор по продажам ГК «Строитель» Борис Половников. По оценке консьержа, из 12 номеров на этаже не меньше 4 — это офисы, и если этажи без жилья здесь есть, то этажей без офисов нет. 

Встретить постоянно живущих здесь людей не удалось: все или приезжие, или работники офисов, или посетители

Встретить постоянно живущих здесь людей не удалось: все или приезжие, или работники офисов, или посетители

Часть апартаментов сдаётся посуточно (на сайте Booking.com у комплекса достаточно высокая оценка 8,6 и все даты почему-то заняты). По словам Бориса Половникова, около 10 номеров в здании купили «пакетом», а во втором таких сделок было две: на 17 и на 39 номеров. Так что неудивительно, что пообщаться с местными жителями корреспондентам НГС не удалось: все встреченные люди оказались не местными.

Большая часть жителей — молодёжь, но есть среди них и семьи с детьми, и пенсионеры

Большая часть жителей — молодёжь, но есть среди них и семьи с детьми, и пенсионеры

Консьерж отметила, что большая часть жителей — люди молодые. Например, одну из немногочисленных двухкомнатных квартир занимает молодой новосибирский музыкант. Хотя живут здесь и пенсионеры (например, одной из жительниц уже около 90 лет), и семьи с детьми, в том числе с младенцами.

Строить детскую площадку на улице в случае апартаментов необязательно, поэтому детям выделили комнату на 17-м этаже

Строить детскую площадку на улице в случае апартаментов необязательно, поэтому детям выделили комнату на 17-м этаже

Поскольку требования к гостиницам гораздо мягче, чем к жилым домам, здания занимают всю территорию практически впритык, и ни детской площадки, ни спортивной на территории нет. Вместо этого на 17-м этаже первой очереди застройщик сделал тренажёрный зал и детскую игровую комнату.

Рядом с детской комнатой — оборудованный тренажёрный зал

Рядом с детской комнатой — оборудованный тренажёрный зал

Местные жители могут пользоваться помещениями бесплатно, взяв ключ под подпись и небольшой залог; плюс, в них установлено видеонаблюдение. Правда, тем, кто привык, например, ходить в фитнес-центры по ночам, это не поможет: после 22 часов заниматься здесь уже не разрешают. Поддержание порядка включено в общую стоимость обслуживания апартаментов — это 33,81 рубля за кв. м. 

Вторую очередь комплекса сдали в конце июля 2019 года

Вторую очередь комплекса сдали в конце июля 2019 года

Две очереди комплекса между собой никак не сопряжены: чтобы попасть из одной в другую, придётся пройти либо по улице, минуя несколько лесенок, либо со стороны железной дороги через калитку. Вторая очередь значительно больше первой: здесь уже 497 апартаментов, по 23 на этаже. Все апартаменты уже проданы, отовсюду слышны характерные звуки ремонта, а по этажам ходят рабочие.

Для почтовых ящиков здесь выделили отдельное помещение, как в банке

Для почтовых ящиков здесь выделили отдельное помещение, как в банке

Чтобы оценить масштаб здания, достаточно взглянуть на почтовые ящики: их здесь столько, что им выделили специальную комнату. Это даже больше похоже на отделение с сейфовыми ячейками в банке, чем на помещение для почты.

Здание в два раза больше, и пройти его можно по периметру

Здание в два раза больше, и пройти его можно по периметру

Подъезд здесь один на две секции, и из одной в другую легко перейти просто по этажу. Часть площадки при этом выглядит совсем как коридор отеля — с чередой дверей по обе стороны коридора.

Часть апартаментов расположены в галерее

Часть апартаментов расположены в галерее

Ещё часть апартаментов выходят на остеклённую галерею. Номера здесь меньше: в первой очереди 2-комнатные оказались востребованными только для офисов, поэтому во второй от них отказались в пользу студий и 1-комнатных максимальной площадью 36 кв. м — сейчас подобная квартира стоит около 3,3 млн рублей.

Квартиры владельцам передают без отделки, но с системой пожаротушения: консьерж рассказала, что пару раз за год она уже срабатывала

Квартиры владельцам передают без отделки, но с системой пожаротушения: консьерж рассказала, что пару раз за год она уже срабатывала

Заниматься отделкой застройщик не стал — все квартиры передавали под самоотделку. Заниматься управлением апартаментами — искать арендаторов и следить за порядком — владельцам тоже придётся самостоятельно: специального сервиса в ГК «Строитель» нет. Но во второй очереди порядка 180 апартаментов под своё управление уже взяла красноярская сеть APARTEL. По данным презентации компании, в Новосибирске это уже второй их филиал: первый — гостиница на Коммунистической, 2. Правда, чтобы передать апартаменты под управление, их придётся подготовить по райдеру компании.

В коворкинге будет небольшая кухонная зона, пока его только комплектуют мебелью

В коворкинге будет небольшая кухонная зона, пока его только комплектуют мебелью

Особенность второй очереди — это коворкинг и лобби с кофейней для местных жителей и бизнеса. Площадь помещения для коворкинга — почти 44 кв. м. Фактически он находится в общей собственности владельцев апартаментов, и пользоваться им они смогут без ограничений, рассказал Борис Половников. 

— Если жители захотят провести рабочую встречу — пожалуйста, — заверил он.

Большое помещение отдали лобби с кофейней — оно рассчитано на местных жителей и людям с улицы будет доступно только по приглашению

Большое помещение отдали лобби с кофейней — оно рассчитано на местных жителей и людям с улицы будет доступно только по приглашению

Лобби с кофейней занимают 113,79 кв. м, принцип пользования будет такой же, как у коворкинга. Закончить работы в них застройщик рассчитывает через полтора месяца, сейчас помещения комплектуют мебелью и системой видеонаблюдения. На вопрос, почему их не сдали одновременно со всем зданием, Борис Половников ответил, что пока 70% людей в нём — это рабочие, и рисковать новой мебелью и оборудованием компания не хочет.

Подземная парковка весьма скромная

Подземная парковка весьма скромная

Подземный паркинг здесь небольшой: всего 32 места под первым зданием и 64 — под вторым. В продаже остаётся ещё порядка 20% мест по 450 тысяч рублей. Кроме парковок под землёй в помещении с отдельным входом есть дюжина кладовых по цене от 100 до 240 тысяч рублей.

В дополнение к двум и так фактически офисным зданиям построили 5-этажный бизнес-центр — сюда застройщик намерен переехать сам

В дополнение к двум и так фактически офисным зданиям построили 5-этажный бизнес-центр — сюда застройщик намерен переехать сам

В 5-этажный бизнес-центр компания-застройщик рассчитывает переехать сама — её офис должен занять 4-й и 5-й этажи. На первом этаже должен разместиться ритейл или кафе-столовая, остальные офисы будут сдавать. На вопрос, зачем между двумя фактически офисными центрами строить ещё один, в компании ответить не смогли. Но небольшая коммерческая вставка смотрится вполне гармонично. Кроме того, в комплексе порядка 13 офисов имеют прямые выходы на улицу.

Железная дорога в нескольких метрах от комплекса — самый главный его минус

Железная дорога в нескольких метрах от комплекса — самый главный его минус

Главный недостаток JET Apartments — близость железной дороги. Это отмечали и жители расселённых бараков улицы Блок-пост на старте строительства, и эксперты. Застройщик скрыть железную дорогу, конечно, не может: по словам Бориса Половникова, это было главным возражением покупателей. 

— Здесь фундамент — вибропоглощающий. Когда идут пассажирские поезда и [электрички] — спокойно, не отражается никак. Если идёт товарняк, то ощущается, — признался представитель застройщика.

Консьерж Сусанна, которая работает здесь уже год, говорит, что поезда слышит редко: «Только ночью, когда тишина». 

Близость железной дороги сказалась и на благоустройстве: в компании рассказали, что планировали высадить вдоль забора РЖД крупные деревья, но им запретили — пришлось ограничиться газоном.

С верхних этажей сегодня открывается вид на реку, но со строительством бизнес-центра на площади Трубникова часть владельцев и арендаторов апартаментов могут его лишиться

С верхних этажей сегодня открывается вид на реку, но со строительством бизнес-центра на площади Трубникова часть владельцев и арендаторов апартаментов могут его лишиться

Ближайший сосед комплекса — стройка бизнес-центра, который в перспективе закроет части жителей JETа вид на реку. Есть и другие неприятные моменты: например, после многочисленных разбирательств, в том числе в судах, у покупателей апартаментов нет возможности в них прописаться, даже временно. Другой минус — налоговая ставка, которая на коммерческую недвижимость больше, чем на жильё. Правда, как заметил Борис Половников, у жилья выше кадастровая стоимость. Но в этой части всё ещё может измениться, предупреждает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

— Сейчас есть пробное налогообложение по объектам капитального строительства, и у нас власти радостно выкатили налоги крупным бизнес- и торговым центрам не только земельные, но и на ОКС — а он конский, 2% от рыночной стоимости, — говорит она.

Апартаменты могут стать для застройщиков способом избежать ответственности за долевое строительство, считают эксперты

Апартаменты могут стать для застройщиков способом избежать ответственности за долевое строительство, считают эксперты

Елена Ермолаева считает, что сейчас число проектов апарт-комплексов будет расти, а к уже существующим JET Apartments, «Парк Резиденс» и строящимся апартаментам в районе «Речного вокзала» застройщики будут добавлять новые, чтобы обойти закон о долевом строительстве и не ввязываться в эскроу-счета. Тем более что успех первых апарт-проектов в Новосибирске может вызвать «эффект снежного кома».

По мнению эксперта рынка недвижимости Александра Астахова, главное преимущество таких проектов — местоположение: их строят там, где земли немного, полноценные дома построить невозможно, но участки эти часто оказываются в центре. 

Будущее у апартаментов есть, отмечают эксперты, главное — чтобы люди понимали, что покупают не квартиру

Будущее у апартаментов есть, отмечают эксперты, главное — чтобы люди понимали, что покупают не квартиру

— Это на самом деле достаточно смешанный формат, только сейчас у людей приходит понимание, что для жизни постоянной апартаменты не очень удобны. Я бы даже сказал, что очень неудобны, потому что там постоянная сменяемость жильцов или арендаторов: на этаже могут быть не только жильё и офисы, а даже производство, лаки, краски и всё в таком духе, — это же всё равно для ведения какого-то бизнеса, — рассуждает эксперт. — Это коммерческая недвижимость, не нужно на неё смотреть как на жильё. Арендные квартиры плюс офисы — это лёгкий бардак. Будем надеяться, что люди идут на это осознанно и не будут потом говорить, что их не предупреждали.

оцените материал

    Поделиться

    Поделиться

    Увидели опечатку?
    Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
    23 сен 2019 в 09:18

    Что они хотят обойти закон это понятно, зачем там люди покупают под жилье - мне не понятно совсем.Проходной двор. Нет прописки, в столице с этим уже огромная проблема, особенно при рождении детей а такое "жилье" единственное. Налог 2% от кадастровой стоимости. При стоимости такой "квартиры" 3,5 млн.руб, ежегодный налог - 70 тысяч рублей!
    Куда вы свои головы суете, граждане? Потом будете с плакатами стоять, что вас обманули, обокрали.
    Просто нет слов.

    в этом здании в прошлом расстреливали кгб людей при пересылке.
    Как там живется теперь

    Развесёлый цыган
    23 сен 2019 в 09:46

    Бедные комментаторы, они и не догадываются, что апартаменты можно покупать как выгодную инвестицию :) купил за 1500 тр, продал за 2300 тр. Или купил за 1500 тр, сдаёшь за 20 тр :) и ещё множетсво вариантов вложения :) впрочем, зачем я палю контору..