12 декабря четверг
СЕЙЧАС -7°С

Конец земли

Строителям не хватает земли: они рассказали, во что из-за этого превратится Новосибирск через 30 лет

Поделиться

Говорить о таких очевидных вещах, как конечность земельного ресурса, кажется смешным — ну кого этим удивишь. Но сегодня эта расхожая очевидность превращается в проблему: застройщики начинают замечать дефицит ресурсов.

— Площадок нет, причём их нет давно, и с каждым годом всё меньше и меньше, — говорит гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — Участков, которые просто отыгрывались бы на конкурсах, в городе единицы, они достаточно небольшие по площади.

Особенно заметен дефицит земли в Советском районе, где муниципальных территорий практически нет — они в основном арендованы СО РАН у федерального собственника, добавил директор по развитию компании «Роснефтегазстрой-Академинвест» Александр Фельдбуш.

Проблема с дефицитом земли проявляется и при завершении долгостроев: мэрии всё сложнее найти участок, который компенсирует застройщику расходы

Проблема с дефицитом земли проявляется и при завершении долгостроев: мэрии всё сложнее найти участок, который компенсирует застройщику расходы

Впрочем, назвать ситуацию тупиковой нельзя. Говорить о реальном дефиците справедливо, только когда речь идёт об участках, в которые не нужно вкладываться. Это какие-то идеальные условия, время которых давно прошло, считает руководитель проекта «Ключевой» Андрей Серпенинов.

— Застройщики ищут площадки, которые уже готовы. Но что значит готовы — это значит, что какие-то предыдущие вложения должен кто-то подарить застройщику. Это основа для коррупции и повод для разбирательств, — рассуждает он.

Кроме того, подчёркивает он, нужно разделять сегменты: с территориями для комплексной застройки ситуация одна, с участками для точечной — совсем другая. Комплексные площадки и не должны быть готовы к строительству «по дефолту» и всегда подразумевают длительное и планомерное развитие и вложение денег.

Таких площадок несколько, они есть на каждом направлении города. Огромный потенциал для развития есть между площадью Калинина и 5–6-м микрорайонами, на Ключ-Камышенском плато, в Краснообске, вокруг «Чистой Слободы» и «Матрёшкина двора», в Ложке — строители просто не успевают их освоить.

Единственное, в чём работа более или менее налажена, — расселение ветхих домов. Но идёт она очень медленно

Единственное, в чём работа более или менее налажена, — расселение ветхих домов. Но идёт она очень медленно

Часть этих территорий уже находится в собственности у девелоперов, знает директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков.

— Мы какое-то время назад отработали участок в 150 га, который примыкает к границе города, а вокруг этого земельного участка выявленного нами строительства, на которое уже есть разрешение, — на 5 млн кв. м, — говорит эксперт. 

— При условии, что город будет сдавать в районе 1 млн кв. м в год, запретив строительство везде, только в одной локации можно будет в течение 5 лет обеспечивать ввод. <…> Даже если не случится ни одной сделки с земельными участками.

Коммерческий директор ГК «Абажур» (занимается реализацией коммерческой земли в Новосибирске) Павел Грицай смог с ходу назвать сразу несколько участков и в городе. В частности, по его данным, есть подходящие для строительства жилья участки площадью около 1 га в районе площади Калинина, на первой линии улицы Фрунзе, на улице Рябиновой. Но все эти территории — частные и стоят недёшево: по его оценке, средняя стоимость 1 га для строительства жилья — порядка 100 млн рублей.

Частный сектор сейчас занимает самые выгодные для застройки земли, но немного застройщиков сегодня располагают нужными объёмами средств для его расселения

Частный сектор сейчас занимает самые выгодные для застройки земли, но немного застройщиков сегодня располагают нужными объёмами средств для его расселения

— Я прекрасно понимаю, что для застройщика зайти и сразу выложить, ещё не начав строить, а иногда даже и проектировать не начав, весьма круглую сумму [сложно]. У него её нет, банк, как вы понимаете, такую сумму не даст. Даже крупному, — говорит Грицай.

По мнению же Максима Маркова, застройщик в любом случае останется в плюсе: он просто вносит повышенную стоимость земли в конечную цену для покупателя, и всё равно не выходит за границу 15–20-процентной доли затрат на участок в цене 1 кв. м жилья.

— Экономическая целесообразность сохранилась, доходность примерно осталась такой же, просто девелоперы, которые хотели строить очень дешёвое жильё и нести очень низкие затраты, — их время закончилось, — поясняет Марков.

Другой путь — развитие застроенных территорий, то есть пресловутых ветхих бараков и частного сектора. И то и другое ещё дороже, чем покупка участков у городских землевладельцев. Но если с расселением бараков за последние годы работа более или менее наладилась и хоть и медленно, но продвигается, то перспектива расселять гектары индивидуальных домов многих застройщиков откровенно пугает.

— Вообще это великолепные места, причём они коммуникационно, с точки зрения транспортной доступности очень удобны, но общаться с владельцами частных домов в условиях российского законодательства, в общем-то, самоубийство, — говорит Игорь Белокобыльский. — Сформировать сколько-нибудь внятную площадку на базе частного сектора не представляется возможным, потому что длительность переговоров вышибает. Очень дорого.

В перспективе городу придётся выносить за свои пределы производства, но обозначить сроки эксперты оказались не готовы

В перспективе городу придётся выносить за свои пределы производства, но обозначить сроки эксперты оказались не готовы

В таких условиях, даже с учётом периодически, к возмущению новосибирцев, появляющейся то тут, то там точечной застройки, 

велика вероятность того, что через пару десятков лет Новосибирск будет состоять из кольца современных окраин вокруг ветхого центра — как в Мехико, считает гендиректор «Стрижей».

— Я уже 10 лет не живу в центре, и за эти 10 лет он с точки зрения инфраструктуры уже деградировал. Он вырождается инфраструктурно, и это только начало. Возможностей для современной бурной коммерческой деятельности в центре нет, центр стиснут этими определённостями, просто связан, как ремнями, — говорит Белокобыльский.

Но большинство экспертов считают, что и расширение, и уплотнение города будут в той или иной степени равномерными. Пока город больше идёт по пути расширения: присоединяются новые территории (как было с микрорайоном «Стрижи»), создаётся агломерация. Такое расползание городу невыгодно, замечает Андрей Серпенинов: слишком большие нужны вложения в инфраструктуру и дороги — это потенциальная экономическая яма.

— Рассказы о том, что нужно строить большие агломерации, — в чистом виде профанация, это очень тяжело и плохо для всех, для жителей в первую очередь, — уверен Серпенинов. — Мы в любом случае будем двигаться в сторону урбанизации, высокоплотной застройки, которая на самом деле везде в городах и превалирует. Как бы это ни оценивали, это естественный тренд.

Основой должна стать реновация — хотя не в точности такая, как в Москве, конечно, под которую «рихтовали» не только местные, но и федеральные законы. В первую очередь это коснётся территорий с ветхим жильём, затем — частного сектора. В перспективе, предполагают эксперты, город займётся и редевелопментом — выносом за городскую черту промышленности и военных частей. Этот процесс, в принципе, уже тоже запущен: молокозавод в тихом центре уже обжит, ведётся строительство жилья на месте жиркомбината, ждёт застройщика территория «Альбумина».

— В России всё можно сделать. Важно, чтобы кто-то захотел, — резюмирует Игорь Белокобыльский.

Читайте также:

Гектары с барского плеча

Бизнесмен пообещал подарить 50 участков у своего коттеджного поселка — но с одним условием.

В нашем Instagram уже больше 47 тысяч подписчиков. Подпишитесь и вы на самые крутые кадры наших фотографов! 

Лиза Пичугина
Фото Александра Ощепкова (1, 5), Ольги Бурлаковой (2, 4), Густаво Зырянова (3) 

оцените материал

  • ЛАЙК 0
  • СМЕХ 0
  • УДИВЛЕНИЕ 0
  • ГНЕВ 0
  • ПЕЧАЛЬ 0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
25 ноя 2018 в 20:24

Закончилась не земля, а халявная инфраструктура построенная СССР, к которой можно подцепиться в 20 метрах и ничего делать больше не надо. Современный застройщик должен построить подстанцию на 110кВ, магистральные сети водопровода, канализации, теплосети, школы, садики, производства, дорожную инфраструктуру и только потом претендовать на строительство домов.

25 ноя 2018 в 19:38

в нашей стране процветает только тот бизнес, который приносит большие деньги. строительство жилья один из них. не зря в горсовете и заксобрании сплошь застройщики сидят.

25 ноя 2018 в 18:48

Ну уберут частный сектор. Что делать с инфраструктурой? С одной стороны очень хочется перестать "любоваться" частным сектором от речного до автовокзала, но если там высотки воткнуть, то город спасут только.. Дирижабли )))