Михаил Рязанцев: «Несовершенство законов позволяет строить невозможное»

У горожан в последнее время всё чаще возникают вопросы к новостройкам. Самый распространённый, пожалуй, — как это разрешили построить? Координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев уже несколько лет разбирается, как в том или ином месте появляются стройки, — он разоблачил основные схемы, по которым застройщики могут построить что угодно, а власти не могут возразить.

Недавно обратил внимание на рекламу одного жилого комплекса по линии метро и решил изучить на сайте проектную декларацию. Каково было моё изумление, когда я узнал, что в Новосибирске строится огромное «здание научно-исследовательских организаций» общей площадью 50 тысяч кв. м — это почти как новый корпус НГУ. И не где-нибудь в Академгородке, а в центре левобережья. Правда, на этом же участке к 28-этажному научному центру строят и жилой дом на 27 тысяч кв. м, в котором и продаются квартиры. При этом здания похожи, как близнецы-братья, разве что в храме науки больше подъездов, которые, впрочем, нигде в опубликованных эскизах не прорисованы.

Удивившись такому размаху нигде не анонсированного для научного сообщества проекта, я решил изучить градостроительную документацию и выяснил, что строители нашли лазейку в местном законе. Участок находится на территории бывшего советского учебного заведения в специализированной зоне «для объектов среднего профессионального и высшего образования, научно-исследовательских организаций». Но в разрешённых видах использования у неё нет строительства жилых домов. Жилые дома можно строить как вспомогательный объект — не более 30% от общей площади всех зданий на участке. И так как участок свободный, то застройщик вынужден строить на 1 квадрат жилья 2 квадрата разрешённого вида использования.

Но если за жильё будут платить дольщики, то кто будет вкладывать средства в развитие науки? Открытый и важный вопрос. Ввести один объект без строительства другого законно не получится.

Впрочем, строители достаточно часто пользуются различными лазейками в законодательстве как местном, так и федеральном. Больше всего распространена схема строительства временных сооружений для приватизации участков с их последующей перепродажей.

До 2015 года мэрия активно предоставляла в аренду земельные участки без торгов для строительства автостоянок, гостиниц, социальных объектов. Но эти объекты в городе, естественно, не появились: на них изначально почти не было коммерческого спроса. Зато спрос на жилые дома был. Поэтому массово появлялись временные «гостиницы», «автостоянки», «административные здания» — небольшие, одноэтажные, не подключённые к коммуникациям и без какого-либо благоустройства и внутренней отделки. Стояли недолго, до регистрации объекта и приватизации земли за 15% от кадастровой стоимости.

Как только участок становился частным, объект сносился, а земля перепродавалась строительным компаниям уже для жилой застройки. Собственник может распоряжаться своим участком гораздо шире, поэтому иногда кажется, что город застроен как попало: изначально на небольших участках и не планировалось жилого дома, но несовершенство правил застройки и местных нормативов позволяло встраивать в живую ткань города невозможное.

Ярким примером может служить история на улице Кропоткина, 267, когда перед жилым домом построили небольшой «центр семейного досуга»: он простоял 2 месяца, а через полгода вместо него начали строить жилую «свечку».

Впрочем, если вы купили, приватизировали или получили в наследство земельный участок, а зонирование не позволяет строить желаемое, то всегда можно попросить мэра и депутатов его изменить, даже если он не соответствует генплану. Например, территорию бывшего золоотвала ТЭЦ-5 перезонировали для жилого строительства.

Был даже принят проект планировки территории, по которому там предусматривались детские сады. В шаговой доступности от электростанции.

Один хитрый застройщик заказал проект планировки, по которому через его земли шла дорога. После того как проект прошёл публичные слушания и был утверждён мэром, он размежевал свой участок на несколько небольших и 5 участков, которые оказались на предполагаемой дороге, обменял у мэрии на 5 таких же в разных частях города под строительство сетевых магазинов. Правда, один из них оказался в зоне озеленения, и поэтому снова пришлось переделывать проект планировки и просить депутатов перезонировать участок в общественно-деловой.

Ещё один застройщик взял через аукцион в аренду огромный участок для строительства малоэтажных домов на окраине города, а потом решил, что ему удобнее строить высотки, и перезаключил с мэрией договор аренды без повторного аукциона под высотную жилую застройку. Правда, поднявшие шум жители и антимонопольная служба помешали ему это сделать.

Это хорошее свидетельство того, что внимание горожан к ситуации в своем городе, участие в публичных слушаниях и обсуждениях, контроль за действиями власти способны изменить ситуацию.

Читайте также:

Владимир Зянкин: «Новосибирск похож на газету с дешёвыми объявлениями»

Член худсовета мэрии раскритиковал улицы Новосибирска — и рассказал, как всё исправить