Постой, паровоз: в новостройках пустуют квартиры, но эксперты ждут ажиотаж — что происходит с рынком жилья в Новосибирске

Квартиры в Новосибирске постепенно дорожают с начала года: эксперты фиксируют небольшой прирост как на первичном, так и на вторичном рынках. Ожидается, что в скором времени спрос на жилье увеличится из-за отмены льготной ипотеки в июле, многие попытаются успеть запрыгнуть в последний вагон и начнут скупать квартиры. Ситуацию усугубили проблемы с мигрантами, которых выдворяют из России (они занимали львиную долю рабочих на стройках), присоединение новых территорий и паводки, случившиеся в стране — на все восстановления уходит большое количество материалов. Что произошло с ценами на жилье в Новосибирске с начала года и как может поменяться рынок — читайте в материале НГС.

Цены на недвижимость, как на первичном рынке, так и на вторичном, растут постепенно, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. К началу апреля стоимость квадрата и в стройке, и в уже построенном доме выросла на 2%, по сравнению с тем же периодом прошлого года на 19% и 10% соответственно. Сейчас жилье в новом доме обойдется покупателю примерно в 150 тысяч рублей за кв. м, на вторичном рынке — в 127 тысяч рублей.

Руководитель направления вторичного рынка и загородного жилья «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин посчитал, что средняя стоимость новой квартиры в Новосибирске выросла на 15,6% за год: с 5,6 миллиона рублей до 6,48 миллиона рублей. По сравнению с 4 кварталом 2023 года — на 12,7%. Средняя цены на вторичном рынке, отмечает он, увеличилась на 8,3% за год, с 4,8 миллиона рублей до 5,2 миллиона рублей, и на 1% по сравнению с 4 кварталом 2023 года.

В целом, цены на квартиры, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, увеличились в пределах инфляции: на первичном рынке стоимость изменилась на 3,5% с начала года, на вторичном — на 2%.

— Сейчас открыта акция «Успейте в последний вагон». Люди стараются приобрести жилье благодаря льготной ипотеке под 8%, которая действует до 1 июля, — объясняет Сергей Николаев.

При этом спрос на жилье (число сделок) падает, считают в «Циан.Аналитике». Например, на квартиры в новостройках заключили 3,01 тысячи договоров — относительно 4 квартала прошлого года показатель снизился на 53%, а в годовом выражении упал на 4%. Рост цен, отмечает Алексей Попов, был ограничен слабым спросом из-за ужесточения выдачи льготных кредитов. Многие застройщики в свою очередь давали скидки и запускали акции, чтобы продать квартиры.

По данным «Авито», желание новосибирцев купить жилье в новом доме снизилось на 24,3% по сравнению с прошлым кварталом, хотя если сравнивать с 2023 годом, интерес к новостройкам на 1%. Как отмечает Сергей Еремкин, новосибирцы начали скупать 3-комнатные квартиры: количество сделок с ними увеличилось на 21,4% год к году.

— Спрос на рынке новостроек напрямую зависит от ситуации в банковском секторе. Рост первоначального взноса до 30% и ограничение максимальной суммы займа до 6 миллионов рублей снизили спрос на рынке, — говорит Сергей Еремкин.

На вторичном рынке, говорит руководитель «Циан.Аналитики», данных за 1 квартал этого года пока нет, но потенциальный спрос (число действий с объявлениями на «Циане») упал на 17% по сравнению с прошлым кварталом и на 1% год к году. Падение спроса, говорит Алексей Попов, связано с ростом ставок по ипотеке до недоступных для большинства покупателей уровней.

— При этом продавцы пока не готовы снижать цены: застройщики — из-за необходимости согласовывать такие решения в банках, продавцы вторички — просто из-за готовности ждать своего покупателя и держать цены, — рассказал эксперт.

Об этом говорят и в «Авито»: по словам Сергея Еремкина, спрос упал на 23% на вторичном рынке за год и на 15,6% за последний квартал.

С тем, что рынок продолжает незначительно расти, согласна и эксперт «Жилфонда» Татьяна Гордеева. Застройщики, говорит аналитик, не торопятся снижать цены, а на вторичном рынке после непродолжительной стагнации стоимость пошла вниз. Сейчас накапливаются объекты в старом фонде.

В 2023 году, отмечает эксперт, был бум новостроек, поэтому цены сильно выросли. Сейчас рост продолжается, но не так стремительно. На вторичном рынке немного иначе: в прошлом году многие хотели купить квартиры, поэтому стоимость жилья выросла на 10–12%, а теперь наоборот — снижается и спрос, и стоимость.

При этом те, кто действительно хочет продать квартиру, торгуются и снижают цены, заметила Татьяна Гордеева. Сегодня из-за высокой ставки по ипотеке в 16–17% годовых вторичное жилье покупает ограниченный круг людей. Такой вариант выбирают чаще те, кому купить квартиру нужно срочно, и они надеются на рефинансирование кредита в будущем.

— В прошлом году был высокий спрос как на вторичном, так и на первичном рынках — это связано с тем, что люди боялись увеличения ставки ЦБ и ужесточения получения ипотеки по госпрограммам на новое жилье, — объясняет эксперт «Жилфонда». — Люди предпочитают брать новостройки по высоким ценам с низкой ставкой, чем более дешевое жилье на вторичном рынке под высокий процент.

Сергей Николаев при этом добавляет, что сегодня в России высокая промышленная инфляция и растет себестоимость строительства: поднялись цены на стройматериалы, выросла стоимость рабочей силы (частично из-за ситуации с мигрантами), кроме того, подорожала и сама земля. По словам эксперта, за последние три года цена на новостройки выросла примерно на 80%, цена земли — еще на 40%.

— В связи с ростом себестоимости цены могут подрасти. Во-первых, производителям стройматериалов есть куда их поставлять — в том числе на восстановление новых регионов. Во-вторых, случилась беда в виде подтопления — я думаю, что часть материалов пойдут и на это, — рассказал Николаев.

Недавно аналитик как раз объяснял, что уже произошел перекос цен на материалы: сейчас себестоимость кирпичного дома уже ниже, чем деревянного. Средняя цена на жилье, по словам эксперта, растет, еще и из-за того, что с рынка «вымывается» дешевое жилье, а средние по цене и элитные квартиры остаются в продаже. Например, год назад число квартир со средней ценой меньше 85 тысяч рублей за кв. м занимало порядка 14% рынка, на конец марта — 1,5%. При этом цены на средний сегмент держатся примерно на одном уровне, а цены на бизнес-класс устанавливают запредельные.

До июля этого года, считает Сергей Николаев, спрос на рынке будет ажиотажным: желание купить квартиру усиливается решением правительства поднять ставку семейной ипотеки до 12%.

— Семьи начнут покупать первичку, соответственно, вторичка тоже будет разгоняться. Застройщики пережили не один кризис — они понимают, что это временное явление, когда можно продать по максимуму. Я думаю, что сильно поднимать цены не будут, — считает Сергей Николаев.

Дальше, говорит он, намечается затоваривание рынка, когда количество предложений значительно превышает спрос. Доля квартир в продаже от застройщиков в сданных домах выросла — их уже больше 10 тысяч, при этом в начале прошлого года было примерно 3–4 тысячи. Но сильных изменений на рынке, считает аналитик, ждать не стоит, потому что государство в любом случае будет поддерживать строительную отрасль как основообразующую в экономике страны.

— Сохраняется прогноз, который я давал в декабре — о том, что цены будут расти в пределах инфляции, объемы строительства уменьшатся на 20%, а объемы продаж по новостройкам снизятся на 30%. Сейчас объем строительства немного вырос из-за того, что «Дискус» сдал восемь проблемных домов, — объяснил Сергей Николаев. — Застройщики накопили некоторые резервы, не торопятся выводить новые проекты, и некоторые комплексы могут встать на паузу, чтобы не увеличивать затоварку.

В «Авито Недвижимости» также считают, что цены на жилье навряд ли будут снижаться, но после окончания льготной ипотеки, считает Сергей Еремкин, может произойти оживление на вторичном рынке. Изменение цен со сворачиванием льготной ипотеки связывает и Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». Эксперт считает, что может произойти краткосрочная активность из желающих успеть купить жилье, а это уже приведет к росту цен из-за вымывания доступных предложений.

— Затем застройщикам придется продолжать крайне аккуратную индексацию цен — как в 1 квартале 2024, где они росли медленнее, чем на 1% в месяц. На вторичном рынке резких колебаний в ближайшее время мы не ожидаем, — рассказывает Алексей Попов.

Рынок недвижимости, добавляет Татьяна Гордеева из «Жилфонда», зависит от ставки ЦБ и роста инфляции, а сами цены меняются под влиянием программ господдержки. На вторичном рынке, предполагает эксперт, может произойти откат по ценам из-за того, что в старом фонде остается много предложений. Правда, это может работать, пока не снизят ставку ЦБ: если она уменьшится до 12%, то новосибирцы снова будут готовы решать свои жилищные вопросы.

Сейчас застройщики начали активно осваивать новосибирский Академгородок. За первые месяцы 2024 года на торгах купили три участка под застройку, на двух из них появятся жилые комплексы, а на третьем — коммерческая недвижимость. В ближайшие шесть лет тихая часть района с деревянными советскими бараками исчезнет, на их месте вырастут современные комплексы.

Цены на участие в КРТ оказались высокими: один участок застройщик купил за 704 миллиона рублей, другой — 1,23 миллиарда рублей. Эксперты предполагают, что из-за этого вырастет и цена квартир.